Posso vender um imóvel que está no nome de quem faleceu?
Não diretamente. Com o falecimento, os bens passam a compor o espólio e permanecem registrados em nome do falecido até a conclusão do inventário. Somente após a partilha os herdeiros podem dispor livremente do imóvel. Em situações específicas, a venda pode ser autorizada no curso do inventário.
Existe prazo para abrir o inventário?
Sim. O Código de Processo Civil (art. 611) determina que o inventário seja instaurado em até dois meses após o falecimento. O descumprimento desse prazo pode gerar multa sobre o ITCD, o imposto incidente sobre a herança, conforme a legislação de cada estado.
O inventário pode ser feito em cartório?
Sim. Quando todos os herdeiros estão de acordo, o inventário pode ser realizado em cartório, por escritura pública, com a assistência obrigatória de advogado. Há requisitos específicos em algumas situações, como a existência de testamento ou de herdeiros menores de idade.
É preciso comparecer pessoalmente ao cartório?
Nem sempre. Muitos cartórios realizam atos por videoconferência, com assinatura eletrônica pela plataforma e-Notariado, o que permite concluir o procedimento a distância. Quando o inventário inclui imóveis, a escritura por videoconferência deve ser lavrada por tabelião do local do imóvel ou do domicílio dos herdeiros.
É preciso pagar o ITCD antes do inventário em cartório?
Não mais. Desde a Resolução nº 695/2026 do Conselho Nacional de Justiça, a escritura de inventário pode ser lavrada sem o pagamento prévio do ITCD. O imposto continua devido e é exigido para registrar os imóveis em nome dos herdeiros.
Qual é a diferença entre usucapião e adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória é cabível quando existe contrato de compra e venda, ou promessa de compra e venda, com o preço integralmente pago, e o vendedor se recusa ou não tem condições de outorgar a escritura definitiva.
A usucapião não depende de contrato. A propriedade é adquirida pela posse contínua e sem oposição, exercida como dono, pelo prazo previsto em lei. Por isso, ela também pode ser o caminho para quem comprou e pagou pelo imóvel, mas não dispõe da documentação exigida para a adjudicação, como quando não há contrato escrito ou as vendas anteriores não foram formalizadas.
A escolha entre os dois caminhos depende da documentação disponível e da análise de cada situação.
